Чем испугала жителей Санкт-Петербурга новая реновация
Законодательное собрание (Закс) Санкт-Петербурга 29 июня, перед уходом на каникулы до середины сентября, приняло закон № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». На следующий день закон был подписан губернатором Александром Бегловым.
Этот закон вызвал обеспокоенность у многих жителей города — началось его бурное обсуждение в социальных сетях, люди стали собираться и подписывать обращения президенту Российской Федерации, губернатору Санкт-Петербурга, в другие органы власти.
Что же вызвало такую бурную реакцию у петербуржцев? Попробуем разобраться.
Под комплексным развитием территорий (КРТ) понимается как застройка новых территорий, так и новое строительство с предварительным сносом старых зданий на территориях жилой и нежилой застройки (ранее называемое реновацией). В градостроительном законодательстве применялся еще термин «комплексное освоение территорий».
На общегосударственном уровне начало КРТ законодательно было положено появлением федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».
Согласно пояснительной записке к законопроекту, он должен «способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан».
В целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда и создания благоприятных условий проживания граждан в законе предусмотрели возможность сноса и реконструкции многоквартирных домов в рамках КРТ. При этом 494-ФЗ относит к таким домам аварийные и подлежащие сносу или реконструкции здания.
Федеральный закон также допускает включение других домов в КРТ по критериям, определенным субъектом Российской Федерации. Требования к критериям перечислены в 494-ФЗ.
Регионы были наделены широкими полномочиями. Они определяют порядок реализации решения КРТ, границы КРТ, а также, как сказано выше, технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в программу по сносу и реконструкции. Эти вопросы, согласно 494-ФЗ, должны быть закреплены законодательными актами субъектов Российской Федерации.
И вот 29 июня парламентарии Санкт-Петербурга издали соответствующий закон № 444-59, в котором эти вопросы определили.
Этот закон Санкт-Петербурга определил (п. 2 ст. 2) критерий, по которому неаварийные дома могут попасть в КРТ. Таким критерием является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957–1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» и панельные).
Таким образом, петербургские депутаты значительно расширили число жителей, чьи дома могут пойти под снос в рамках реализации КРТ. По оценкам некоторых депутатов, закон может затронуть миллион жителей Санкт-Петербурга.
После выхода регионального закона социальная активность проживающих в «хрущевках» резко возросла — люди стали активно обсуждать новый закон в чатах, организовывать собрания, обращаться к депутатам Закса и муниципальных образований. Многие были возмущены тем, что дома в хорошем состоянии, некоторые даже после капитального ремонта, могут пойти под снос.
Более всего петербуржцев волновал вопрос, куда они переедут в случае, если их дом попадет в проект решения КРТ.
Вопрос обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ законодатели Санкт-Петербурга оставили в рамках федерального законодательства, сославшись в своем законе (статья 1) на статью 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Эта статья была включена в Жилищный кодекс законом 494-ФЗ.
Согласно этой статье, собственникам помещений в доме, подлежащем КРТ, предоставляется равноценное возмещение, рассчитанное на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ, в которое попадает этот дом.
Собственнику по заявлению может предоставляться другое жилое помещение с зачетом его стоимости в возмещении за изымаемое жилое помещение.
Размер возмещения определяется пунктом 7 статьи 32 ЖК РФ. В него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Многие владельцы квартир в «хрущевках» обеспокоились тем, что размера возмещения не будет хватать на приобретение нового равнозначного жилья. Ведь на его определение влияет как фактор самого оценщика (насколько правильно он проведет оценку), так и цены на такие квартиры на рынке жилья — скорее всего, они будут ниже на фоне ожидания попадания домов в решение о КРТ.
Нанимателям жилого помещения по договору социального найма повезло больше — закон 494-ФЗ предписывает предоставить им другое жилое помещение, площадь которого и количество комнат в котором не меньше освобождаемого жилого помещения.
И владельцев, и нанимателей волнует вопрос, в каком районе города будет предоставляться жилье — не придется ли им переместиться на окраины города в районы с неразвитой инфраструктурой.
Федеральный закон не дает прямого ответа на этот вопрос, но допускает издание нормативного акта субъекта РФ, который может предусмотреть право собственников и нанимателей на получение равнозначного жилого помещения (по площади, количеству комнат, находящемуся в том же районе города и проч.).
К сожалению, в Санкт-Петербурге пока такого правового акта нет.
Более того, в Заксе не приняли поправку в закон № 444-59, предложенную некоторыми петербургскими депутатами, которая предусматривала такое право собственников и нанимателей. За предложенную поправку проголосовали все депутаты из КПРФ и «Яблока», а также два депутата из фракции «Справедливая Россия — Патриоты — За правду» — всего 11 голосов. Остальные 39 депутатов не голосовали, в том числе фракции «Новые люди», «ЛДПР», «Единая Россия» и три депутата из фракции «Справедливая Россия — Патриоты — За правду».
Эти поправки давали собственникам и нанимателям право на получение равнозначного жилого помещения, жилая площадь, количество комнат, высота потолков которого должна быть не меньше освобождаемого помещения, и оно должно находиться в том же районе Санкт-Петербурга.
Таким образом, большинство депутатов Закса не голосовали за этот пункт, защищающий жителей города при реализации КРТ, и закон приняли без этой поправки.
За итоговый вариант закона без этой поправки проголосовали 35 депутатов (вся фракция «Единой России», все депутаты из ЛДПР и два депутата фракции «Новые люди»), против проголосовали 12 депутатов (вся фракция «Справедливой России — Патриоты — За правду», все депутаты «Яблока», 5 депутатов из КПРФ и один из фракции «Новые люди»), не голосовали 2 депутата из КПРФ.
На встрече с жителями Санкт-Петербурга председатель Закса Александр Бельский сообщил, что при реализации КРТ нет гарантий получения эквивалентного по площади и качеству жилья на полученные деньги от возмещения, как нет и гарантий получить жилье в том же районе. Депутат отметил, что в случае несогласия с оценкой квартиры ее владелец может обратиться в правоохранительные органы или в общественный штаб по реновации.
«Согласно принятому закону, город никак не участвует в программе реновации, это договор застройщика и собственников квартир», — приводит ответ Бельского на один из вопросов жителей «Петербургский дневник».
На вопрос, нельзя ли включить в эту схему городские власти в качестве гаранта соблюдения прав жителей, Бельский ответил: «Государство не может регламентировать всё, однако это не значит, что власти не будут следить за исполнением программы реновации. Недовольные реновацией жители в любом случае смогут обратиться в правительство, Законодательное собрание и в правоохранительные органы. Кроме того, для защиты интересов собственников жилья будет создан общественный штаб по реновации».
В результате складывается ситуация: при реализации КРТ собственники квартир будут выяснять свои отношения с застройщиком без участия города (по мнению Бельского). При этом депутаты не приняли поправки в пользу владельцев и нанимателей жилья, действуя тем самым в пользу другой стороны — застройщика. А защищаться предлагают через обращение в правительство, Законодательное собрание, в правоохранительные органы или штаб по реновации. Не проще ли было защитить законом, а не предложением ходить по инстанциям?
Бельский добавил, что в любом случае у собственников остается право на отказ от участия в КРТ — для этого им надо проголосовать на общем собрании собственников дома против включения его в проект решения КРТ.
Действительно, законом 494-ФЗ такое право включено в статью 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1.3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ для исключения дома из проекта решения достаточно голосов одной трети собственников. Согласно закону Санкт-Петербурга № 444-59, предельный срок проведения собрания — 90 дней со дня опубликования проекта решения о КРТ.
Для некоторых домов вопрос проведения собрания собственников представляет сложность — пожилые люди не могут участвовать в собраниях в электронной форме. При проведении очного или заочного собрания возникают вопросы актуальности реестров собственников, а также должного уведомления о проведении собрания.
Горожан также не может не беспокоить ситуация, когда по каким-либо причинам решение собрания собственников по вопросу исключения из решения о КРТ будет признано недействительным. В такой ситуации дом автоматически попадет в КРТ, если жильцы не успеют провести новое собрание.
Таким образом, беспокойство жителей Санкт-Петербурга в отношении реализации КРТ в связи с принятым городскими парламентариями законом № 444-59 имеет веские причины. Будем надеяться, что депутаты, набравшись сил после каникул Закса, услышат беспокойные голоса горожан и примут соответствующие законодательные акты в их защиту.
