Эксперты: реновация схлопнет рынок коммерческого жилья в Москве

Потерей половины рынка коммерческого жилья в городе может обернуться для девелоперов московская программа реновации, сообщает 30 октября «Коммерсант» со ссылкой на мнение экспертов Sberbank CIB.

По мнению Sberbank CIB, емкость рынка продаж в Москве резко снизилась в связи с программой ренованции, о чем и были предупреждены застройщики.

Согласно отчету компании, спрос на новое жилье в Москве оценивается в 3 млн кв. м ежегодно, что соответсвует объемам строительства коммерческих девелоперов по данным за 2016 год. Еще 0,8 млн кв. м строится предприятием «Управление гражданского строительства», которое принадлежит мэрии.

Желание городских властей обеспечить безубыточность программы реновации, которая оценивается в 1,5 трлн рублей при себестоимости строительства 85 тыс. руб. за 1 кв. метр, делает необходимым строительство и продажу в общей сложности 21,9 млн кв. м жилья или 1,5 млн кв. м в год. Это, в свою очередь, составляет половину ежегодного спроса, рост которого не предвидится.

Как отмечает компания, сложившаяся ситуация ставит застройщиков перед необходимостью адаптироваться под новые условия, где у города будет конкурентное преимущество, поскольку только мэрия имеет право распоряжаться землей на месте снесенных домов в рамках реновации.

«При стоимости реновации на уровне 70 тыс. руб. за 1 кв. м городу нужно будет построить на продажу 14,9 млн кв. м. В этом случае его доля на рынке коммерческого строительства составит около 33%», — подсчитала эксперт Sberbank CIB Юлия Гордеева.

Согласно оценкам Sberbank CIB, схлопывание рынка коммерческих девелоперов станет заметным уже после 2023 года, когда городские власти будут строить жилье для переселения, а не на продажу.

Напомним, что программа реновации рассчитана на 15 лет. В ее рамках мэрия Москвы планирует расселить жителей 5144 домов площадью 16 млн кв. м в новое жилье. Для этого будет построено 18 млн кв. м жилья с расчетом 15-20% увеличения площади квартир в новых домах в сравнении со старыми.

От себя добавим, что аналитики Sberbank CIB лукавят, когда заявляют о том, что емкость рынка продаж в Москве резко снизилась из-за программы ренованции. Уже осенью 2016 года, когда ни о какой реновации не было и речи, эксперты стали обращать внимание на то, что после летнего спада не вернулся традиционный осенний спрос на жилье. И тогда же стали наблюдаться признаки затоваривания рынка квартир.

Несколько лет стагнации, сменились падением. На начало 2017 года, из всего объема предложения в новостройках оказались нераспроданными почти 25% квартир. Что, собственно, признали и сами московские власти. Так, еще в апреле 2017 года глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что площадь нереализованного жилья в новостройках Москвы достигла 7 млн кв. м.

В текущем году ситуация только ухудшалась. Например, по данным аналитического центра «Инком-недвижимость», сейчас предложение на первичном рынке Московского региона в 5,5 раза превышает спрос: на 249 556 продающихся квартир во II квартале пришлось лишь 45 585 сделок. А, как в свою очередь подсчитали аналитики агентства ЦИАН, с учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится 20 месяцев, и то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет.

Однако, по нашему мнению, увязывание проблем отрасли с программой реновации, больше похоже на ведение корпоративной войны, нежели на реальную оценку текущего положения дел. Потому что отсутствие спроса на жилье вызвано никак не программой реновации, тем более что её истинный масштаб так до конца и не ясен. Ряд таких факторов, как общая экономическая и политическая ситуация, затоваривание рыка, крайне низкая покупательская способность у граждан, позволяют сделать вывод о том, что московские власти не смогут реализовать программу сноса и расселения в заявленном объеме. Реальной причиной того, что рынок новостроек забуксовал, является падение покупательской способности граждан. И что еще более важно, общим падением интереса к покупке недвижимости в столице. Попросту говоря, все те (а в основном это представители регионального чиновничества и зачастую аффилированного с ним бизнеса), кто хотел купить квартиру в Москве, её давно приобрели. А у остальных банально нет на это средств.