Рынок элитной недвижимости не знает кризисов
Рынок элитной недвижимости, особенно предназначенной для розничной торговли, похоже, пренебрегает высокими процентными ставками. По данным Wall Street Journal, конкуренция особенно сильна, и об этом свидетельствует количество и стоимость сделок с недвижимостью на самых дорогих улицах мира. Об этом 20 мая сообщает AGI.
Хотя сейчас коммерческое здание в среднем стоит на 20% меньше, чем в 2022 году, самые эксклюзивные магазины мира почти не пострадали от повышения процентной ставки в США и Европе. Один из примеров: владелец бренда ювелирных изделий Cartier, швейцарская компания Compagnie Financiére Richemont, недавно приобрела недвижимость на лондонской Бонд-стрит с минимальной доходностью от аренды в 2,2%, что вдвое превышает текущие процентные ставки, установленные Банком Англии.
Как и в случае с облигациями, чем ниже доход от аренды, тем выше уплачиваемая цена. Большинство инвесторов сегодня не стали бы покупать недвижимость, приносящую меньший доход, чем стоимость обслуживания кредита, который мог бы быть использован для ее приобретения.
В прошлом месяце Blackstone продала роскошный магазин на улице Монтенаполеоне в Милане владельцу бренда Gucci компании Kering по столь же привлекательной цене. Здание входило в портфель из 14 объектов недвижимости, которые Blackstone приобрела в 2021 году за €1,1 млрд (110 млрд руб.). Только за это здание на улице Монтенаполеоне компания Kering выложила €1,3 млрд (130 млрд руб.), что эквивалентно доходу от аренды в 2,5%.
Тем временем частная инвестиционная компания приобрела еще один роскошный магазин в Лондоне.
В реальности, аренда элитного магазина по-прежнему требует огромных финансовых затрат, но это все равно не оправдывает столь высоких цен на недвижимость. По данным Cushman & Wakefield, арендная плата на Родео-Драйв Лос-Анджелесе в прошлом году выросла на 3%, а в верхней части Пятой авеню в Нью-Йорке осталась неизменной.
Дело в том, что элитной коммерческой недвижимости мало. По данным консалтинговой компании CBRE, на Бонд-стрит в Лондоне насчитывается 150 объектов недвижимости. Но поскольку люксовые бренды разборчивы при выборе места открытия флагманского магазина, только около двух третей улицы считается достаточно шикарной, что ограничивает их возможности при выборе недвижимости.
Предложения еще более ограничены на Пятой авеню в Нью-Йорке, где всего четыре или пять кварталов примерно десятикилометровой улицы достаточно шикарны, чтобы привлечь самые дорогие бренды мира. Роскошный торговый район Родео-Драйв в Лос-Анджелесе насчитывает менее 50 отдельных зданий. Это создает острую конкуренцию как за площади, так и за собственность: крупнейшая в мире компания класса люкс LVMH, имеющая более 70 брендов, не скрывает, что всегда хочет закрепиться на главных торговых улицах. В настоящее время ей принадлежат как минимум шесть объектов недвижимости на Родео-Драйв и шесть на Бонд-стрит в Лондоне.
Люксовые бренды рассматривают свои флагманские магазины как маркетинговые инструменты. И даже если это кажется парадоксальным, на самом деле дело обстоит именно так: интернет-коммерция сделала их физическое местоположение более важным. Например, Christian Dior открыл в своих бутиках рестораны и мини-музеи именно для того, чтобы предложить покупателям впечатления, которые они не могут найти в Интернете.
С начала 2023 года люксовые бренды потратили более $9 млрд (820 млрд руб.) на покупку бутиков и контролируют все большую часть основных торговых районов. В 2009 году этим брендам принадлежало 15% зданий на Бонд-стрит в Лондоне, а сегодня эта доля выросла до 30%.
В настоящее время большинство роскошных магазинов по-прежнему находятся в руках государственных фондов благосостояния или аристократических семей, которые владели такими зданиями на протяжении поколений. А учитывая привлекательные цены, которые бренды готовы платить, несмотря на высокие процентные ставки, все большее число владельцев рассматривают возможность привлечения денежных заимствований: так обстоит дело со многими владельцами недвижимости в Гонконге, а также с недвижимостью в Нью-Йорке.
Инвестор Wharton Properties продал в этом году два здания на Пятой авеню компаниям Kering и Prada по очень высоким ценам, что эквивалентно 2% доходности от аренды.
