От распоряжений президента к разбитой машине

На вопросы о противостоянии между управляющей компанией и товариществом собственников недвижимости (ТСН) многоквартирного дома в Екатеринбурге ответил председатель ТСН Александр Гладков, 9 марта, в интервью корреспонденту ИА Красная Весна в Екатеринбурге.

— Здравствуйте, представьтесь, пожалуйста.

— Здравствуйте, Гладков Александр Сергеевич.

— Чем вы занимаетесь?

— Я занимаюсь управлением домом по адресу: город Екатеринбург улица Рассветная, дом 6, корпус 2.

— Расскажите, пожалуйста, как и почему возникло желание создать товарищество собственников недвижимости.

— Мы с соседями наблюдали за тем, как подходит к организации процесса управляющая компания, наблюдали за тем, как они ведут управляющую деятельность, ну и в первый год обслуживания нашего дома пришли к выводу, что это не та компания, которая эффективно расходует наши денежные средства, эффективно управляет домом и заинтересована в том, чтобы дом развивался и обслуживался качественно.

— Скажите, пожалуйста, была ли существенная разница после смены управляющей компании с «Екатеринбурга» на «Екадом» и в чем состояла необходимость такой смены юридических лиц. В чем особенность?

— Да ничего не поменялось. Была одна управляющая компания, потом стала другая управляющая компания. Формально поменяли юр. лицо и всё, то есть не поменялось ни качество обслуживания, ни размер оплат. Формальная смена и всё.

Дом новый, понятно, что в новом доме есть какие-то вопросы к застройщику. Где-то нужно что-то доделать, переделать, исправить. Ну и в процессе эксплуатации собственники обращались к застройщику, но нам была предложена схема взаимодействия через управляющую компанию «Екадом» с застройщиком. Управляющая компания принимала заявления от жильцов и передавала их застройщику, после жильцы ожидали выхода представителя застройщика, либо в квартиры, либо в места общего пользования для того, чтобы закрывать вопросы гарантийного ремонта, устранять недостатки. Но в процессе стало понятно, что устранялись только мелкие недостатки.

Это где-то, может быть, подрегулировать дверь, где-то, может быть, замазать щель в окне, а когда возникали серьезные вопросы, то там уже либо просто забывались заявки, либо они передавались очень долго, либо просто не передавались. Ну и тогда некоторые собственники сами решили напрямую работать с застройщиком, в том числе и я.

Вот у меня была проблема с окном в квартире и мне пришлось работать напрямую с застройщиком. Мы с ним, с застройщиком, вопрос решили по моему окну. Но опять же, повторюсь, это благодаря тому, что я сам проводил работу с застройщиком.

По местам общего пользования у нас были вопросы тоже. Ступеньки где-то нужно было поправить, где-то в подъезде щель замазать. Очень-очень долго вопросы решались, часть вопросов не решалась или решалась через совет дома, у нас в 2017 году был создан совет дома и очень многие вопросы мы начали решать через него. Ну и также благодаря активным действиям отдельных собственников.

С лифтами проблемы были у нас очень серьезные в том плане, что в одном из подъездов лифт с пассажирами однажды пролетел несколько этажей в свободном падении и завис в воздухе. Такое повторялось несколько раз, делали заявки в управляющую компанию, но вопросы не решались.

Сейчас я понял, что для того, чтобы отстроить работу лифтов потребуется очень-очень много времени, кропотливого труда и настроек, потому что лифты импортные и здесь соответствующие специалисты должны быть. Этих специалистов в управляющей, как я понимаю, не было, потому что мы сейчас заключили договор напрямую с компанией «Отис» и много времени приходится тратить, чтобы отрегулировать работу лифтов, но до этого момента эти вопросы не решались.

Потом уже, после того, как мы зашли на дом, после того, как мы взяли управление над домом 10 января, я услышал, что в соседнем доме (имеется ввиду соседний дом внутри этого жилого комплекса. — прим. ИА Красная Весна) тоже падал лифт с пассажирами. Но информация не подтвержденная, просто слухи. И после этого еще более беспокойно стало от этой ситуации с лифтами.

— Скажите, пожалуйста, как управляющая компания отреагировала на вашу инициативу создать ТСН?

— Ожидаемо отрицательно. Мы начали готовиться к этому летом 2017 года, в июне месяце, ну и предварительно мы управляющую компанию предупреждали о том, что если они не будут надлежащим образом относиться к выполнению своих обязанностей, то мы уйдем от них, но, видимо, они нам не поверили, и все продолжалось.

— В чем это выражалось?

— У нас двери хулиганы очень часто выбивали, входные двери в подъезд, а они пластиковые со стеклами, и в принципе сломать эту дверь не представляется трудным занятием. Когда двери выламывались, что делала управляющая компания, они просто забивали их деревянными досками.

Ну и, соответственно, тут же вопрос, в принципе собираемость по дому неплохая, я запрашивал в управляющей компании объем неплательщиков, количество квартир, которые не платят, из 670 квартир управляющая компания мне предоставляла информацию о том, что порядка 10 квартир не платит. Это не та сумма, которая бы мешала поставить нормальную дверь, новую дверь.

После того, как мы уже объявили о том, что будем проводить собрание собственников о смене управляющей компании, они поставили нам новую дверь. Начали суетится.

Где-то посадили березку, у нас были проблемы с тем, чтобы озеленить двор, нам отвечали постоянно что нет денег. Но глобально в принципе ничего не менялось.

Уже после того, как мы начали проводить собрания, после того, как мы провели очную часть собрания в августе месяце и перешли в заочное голосование, ко мне подошли ребята, два крепких парня, представились сотрудниками службы безопасности управляющей компании «Екадом» и сказали, что право управления домом выкуплено собственниками управляющей компании и поэтому они будут всеми способами отстаивать это право с тем, чтобы дом оставить в управлении управляющей компании.

Я, конечно, не согласился с их позицией, поблагодарил за внимание к моей персоне, на следующий день направил заявление в полицию о том, что были такие движения со стороны управляющей компании. После этого, до момента принятия дома в управление, больше с их стороны не было никаких движений.

Ну и еще один момент был, когда мне предложили выкупить уже после регистрации товарищества, после того, как мы передали все документы (копии бланков голосования, копию протокола собрания, в установленном законом порядке переданную в управляющую компанию), после этого представители управляющей компании предложили мне выкупить все эти документы с тем, чтобы оставить существующее положение в доме так, как оно было до того, как мы провели это голосование. Ну и, соответственно, судя по тому, какая картина сейчас у нас происходит, это им сделать не удалось.

— Скажите, пожалуйста, как отнеслись собственники жилья на вашу инициативу?

— Мы проголосовали 70%, то есть приняли участие в голосовании 70%, из которых 65% проголосовали за создание товарищества, около 4% проголосовали против и около 1% воздержались. Люди, конечно, относились ко мне с опаской первоначально, потому что дом новый, мы мало друг друга знали, но на тот момент большинство собственников знали меня как председателя совета дома, и уже будучи председателем какую-то часть работы по обслуживанию дома я выполнял, то есть где-то приходилось взаимодействовать с управляющей компанией, где-то приходилось взаимодействовать с надзорными органами. Благодаря этому людям было проще принять решение о том, чтобы перейти к форме управления через товарищество собственников.

— Скажите, пыталась ли управляющая компания, которую вы сместили, законным путем оспорить ваше решение?

— А как можно законным путем оспорить? Ну да, есть у нас один собственник в доме, Тиунов Евгений Александрович, если я не ошибаюсь, он является директором одной из управляющих компаний нашего города «Радомир-Инвест». Он решил подать исковое заявление на меня в суд с тем, чтобы оспорить законность нашего собрания, и буквально на днях, 6 марта, закончилось заседание судебное в Кировском районном суде. Судья вынес решение о том, что наше собрание законно.

При всем при этом, после того, как мы организовались, нас проверил департамент государственного жилищного и строительного контроля Свердловской области, нас проверила налоговая инспекция и суд, в том числе, основываясь на заключении этих надзорных органов, основываясь на заявлениях собственников, которые принимали участие в голосовании, основываясь на наших заявлениях, принял решение признать законность нашего собрания и отклонить иск господина Тиунова ко мне.

— Были ли другие инциденты?

— Когда мы организовались в товарищество, то есть зарегистрировались в надзорных органах и не приступили еще к управлению, против меня пошла целая компания по очернению моего имени. Листовки начали появляться в почтовых ящиках соседей с тем, чтобы подвергнуть сомнению мою репутацию, от моего имени распространялись объявления, что я якобы собираю деньги на банковский счет какой-то карты. Понятно, что таких действий я не делал, потому что я организовал товарищество, и после того, как мы приступим к управлению и будем выставлять квитанции, мы будем собирать деньги. Когда я увидел, что объявления начали распространяться о том, что я якобы собираю деньги, я был, мягко говоря, шокирован.

Соответственно, была реакция и от меня, и от соседей, потому что большинство собственников понимали, что происходит, понимали, что эта информация не соответствует действительности. Я печатал опровержения этим листовкам, мои объявления тут же срывались. Собственники помогали мне с тем, чтобы донести информацию максимально корректно до собственников, чтобы не ввести их в заблуждение.

После того, как мы взяли дом в управление, это было 10 января, через пару дней буквально, нам начали высверливать замки в дверях подвальных помещений. Ну и я уже сказал о том, что буквально на днях мне разбили стекла в машине. Перестал работать один из лифтов, когда мы его обследовали, оказалось, что был снят частотный преобразователь в этом лифте. Ну и всё в комплексе складывает негативное впечатление.

— Расскажите, пожалуйста, более подробно про альтернативное собрание?

— По жилищному кодексу, для того чтобы провести собрание собственников, необходимо не менее чем за десять дней объявить о дате и форме проведения собрания, о том, кто будет инициатором собрания, о том, когда начнется голосование, когда оно закончится. Этого не было сделано, но, при все при этом, мы в один из дней ноября увидели людей, которые обходили с бланками наших собственников и предлагали проголосовать. Не было никакой очной части собрания, не было собрания нигде, ни во дворе дома, ни в каких-либо помещениях закрытых, никто об этом не знал.

Понятно, что это уже, как минимум, незаконно, об этом мы сразу же заявили и в департамент государственного и жилищного надзора Свердловской области, порядка 30 человек подписалось под этим заявлением. Уведомили департамент о том, что никакого собрания не проводилось, мы уведомили прокуратуру Кировского района о том, что сейчас ходят по квартирам неизвестные люди, не имеющие отношения ни к управляющей компании, ни к собственникам, но предлагают голосовать за то, чтобы дом отошел к управляющей компании «Екадом». Мы сразу об этом предупредили всех, соответственно, наши жильцы уже стали вооруженными, можно сказать, и примерно понимают, что происходит. Но в итоге оказалось, что 20 декабря родился некий протокол, который говорил о том, что жильцами дома было принято решение, отменить собрание собственников о создании товарищества, и в этом же протоколе одна из собственниц нашего дома являлась и инициатором, и лицом, ответственным за подсчет голосов.

С этим протоколом компания «Екадом» заявилась в департамент государственного и жилищного надзора Свердловской области с тем, чтобы передать дом в управление этой управляющей компании. При подаче заявления было очень много ошибок, и на основании этого заявления не передали дом в управление управляющей компании «Екадом», просто потому, что там мало того, что протокол был с ошибками, но и заявление само о передаче дома тоже очень много ошибок в себе имело и поэтому это заявление было отклонено.

— Расскажите, пожалуйста, более подробно о вашем иске в суд на управляющую компанию, какие у вас претензии?

— Когда мы приняли дом в управление 10 января, первым делом начали обследовать системы жизнеобеспечения дома. Это холодное, горячее водоснабжение, это электроснабжение, это лифтовое оборудование.

После того, как мы обследовали лифты в одном из них, оказался перебитым ремень, который держит лифт. Сотрудники компании «Отис» мне немножко объяснили принцип работы этих лифтов. Там есть система безопасности, которая отвечает за работу лифта и отвечает за срабатывание системы в случае аварийных, либо нештатных ситуаций, и получается так, что если ремень надрывается, то система безопасности об этом узнает и подает команду на остановку лифта, в этом случае запрещена его дальнейшая эксплуатация до замены этого ремня. А в нашей ситуации сотрудники компании «Отис» мне сказали, что системы безопасности были отключены и лифт продолжал работать с поврежденным ремнем при том, что при критическом износе, когда ремень надрывается, соответственно, лифт падает. Но мы не могли этого знать, потому что системы безопасности были отключены.

Беря это все во внимание, мы запросили стоимость замены ремней у официальных представителей «Отис» в городе Екатеринбурге, там помимо ремней еще очень много вопросов по лифтовому оборудованию. Больше полумиллиона нам выставили счет на восстановление работы лифтов. На сегодняшний день у нас два лифта выведено из работы. Один — по причине повреждения ремня тягового, а второй — по причине отсутствия частотного преобразователя, который пропал после того, как управляющая компания прекратила обслуживание дома.

Кроме того, нам не была передана никакая техническая документация, мы взяли часть ключей в офисе в соседнем доме. У нас ведь жилой комплекс, состоящий из пяти домов, и, я так понимаю, застройщиком предполагался офис управляющей компании в одном из домов, чтобы управлять всеми домами в жилом комплексе. Но случилось так, что пять домов и пять разных управляющих компаний. И получается, что как раз тот дом, который пока еще управляется компанией «Екадом», там [ключи] находились, в том числе от нашего дома.

После того, как мы на законных основаниях, то есть с решением департамента государственного и жилищного надзора, пришли в управляющую компанию «Екадом» и положили им на стол эту бумагу, они ознакомились и отдали часть ключей от помещений. Там были ключи буквально от нескольких помещений, пару чердаков мы смогли открыть и одно или два помещения подвальные, остальных ключей не было. А документация абсолютно никакая не была передана.

Мы готовим иск о передаче документации, о восстановлении работоспособности лифтов, ну и часть оборудования инженерного в подвальных помещениях, которое отсутствовало, так же хотим восстановить за счет управляющей компании.

— Расскажите, пожалуйста, более подробно об инциденте с разбитым автомобилем?

— В четыре часа ночи мне позвонил сотрудник охраны парковки, сказал: «вашу машину разбили». Я сразу понял, с чем это может быть связано, потому что конфликтов, кроме как с управляющей компанией у меня ни с кем не было. Я подумал, что, может быть, это с этим фактом связано. Выходить сразу не стал на улицу, потому что еще ночь и, может быть, меня таким образом ждали еще. Поэтому дождался утра, утром вышел и обнаружил машину с разбитыми окнами, фарами, зеркалами, ну и сразу же обратился в полицию. Пришел участковый инспектор, зафиксировал данный факт, попытался я вызвать начальника стоянки, но сотрудники не смогли мне ничего ответить на это.

Собственники, как только узнали об этом, сразу же помогать начали. Сейчас подсчитываем ущерб и ждем реакцию правоохранительных органов. Я буду ожидать возбуждения уголовного дела, посмотрим.

Но при всем при том, что собственники помогают, я вижу, что очень многие напуганы этой ситуацией. Террор самый настоящий, самое настоящее запугивание, то ли это делается, чтобы неповадно было, непонятно зачем это делается, люди уже боятся просто выходить на улицу. Вроде бы ничего противоправного мы не сделали, но страдает наше имущество. Пару месяцев назад избили железными палками жильца в соседнем доме (Имеется ввиду соседний дом внутри этого жилого комплекса. — прим. ИА Красная Весна) и вообще непонятно, что происходит, куда мы катимся. На дворе двадцать первый век, 2018 год, а у нас все еще вопросы решаются уничтожением имущества, не какими-то конструктивными диалогами, а просто поджогами, разрушениями, запугиваниями, избиениями и это не захолустье никакое, это областной центр, это Екатеринбург.

— Скажите, пожалуйста, насколько эффективным было ваше взаимодействие с государственными структурами на протяжении этой истории?

— Факт того, что мы действительно зарегистрировались и до сих пор управляем домом, говорит о том, что государственные органы работают. По части неправомерных действий в отношении моего имущества, в отношении имущества жильцов, здесь у нас пока вопрос открыт. Виновников не нашли, к ответственности никого не привлекли, что касается департамента государственного и жилищного надзора Свердловской области, здесь отрабатывают они в полном соответствии с законом. Первый заместитель директора департамента Карпухина Лилия Анатольевна, когда принимала решение о передаче дома в управлении товарищества, провела проверку, она долго проверяла, две недели ушло на проверку нашего собрания, после этого она приняла решение о передаче дома в управление товарищества.

Я вижу, что пошли сдвижки где-то, идет тяжело процесс, очень тяжело идет процесс, но он идет, поэтому сразу же хочу сказать и жильцам моего дома и, в принципе, жителям нашей страны, если это кто-то будет читать кроме меня и кроме жильцов нашего дома, что бояться не надо, надо просто работать, надо просто показывать свою обеспокоенность. Если мы видим, что кто-то действует незаконно, по нашему мнению, если где-то нарушаются наши права, нужно просто идти и говорить об этом. Нужно работать, нельзя сидеть, нельзя бояться, если будем боятся, растопчут нас. Я на своем опыте проверил, что власть работает тогда, когда мы работаем с властью.

Для многих не секрет, что, если не ошибаюсь, в конце семнадцатого года, президент Путин признал, что в сфере ЖКХ очень и очень негативная динамика и дал, можно сказать, команду для того, чтобы контролировать работу управляющих компаний и, если не ошибаюсь, контролировать их финансовую длительность. Мы со своей стороны делаем все, чтобы помочь с тем, чтобы навести порядок в сфере ЖКХ, но сейчас я вынужден просить, ребята, давайте помогайте и нам тоже. Да, я вижу, что власть на местах работает, не везде эффективно, но надеюсь, что правоохранительные органы разберутся с тем, что у нас происходит. И по поджогам, и порче имущества, и по физическому воздействию на граждан, я думаю, что с этим разберутся.

Ну и в связи с этим мы станет хозяевами в своем доме и, таким образом, дадим сигнал другим домам, точно так же начать, мало того, что контролировать обслуживание дома, но также становиться хозяевами. Можно взять в пример соседний дом (имеется в виду соседний дом внутри этого жилого комплекса, которым сейчас управляет УК «Екадом». — ИА Красная Весна), в котором уже провели собрание и планируют отказаться от услуг управляющей компании.

— Расскажите, пожалуйста, как вы собираетесь строить свою работу в ближайшее время и к чему стремитесь в дальнейшем?

— У нас очень много открытых вопросов до сих пор. Это и вопрос по лифтам, я уже об этом говорил, и вопрос с правильной организацией системы водоснабжения, и вопросы с благоустройством дома. Сейчас мы уже закрываем вопрос по выполнению застройщиком гарантийных обязательств по дому, потому что были определенные проблемы, мы их устраняем потихоньку. После того, как мы закроем вопросы с получение документации на дом от управляющей компании, после того, как мы закроем вопрос с запуском лифтов, я думаю, что мы уже будем планомерно готовиться к весенне-летнему периоду. Готовить дом к новому сезону и уже планировать благоустройство дома, и просто поставить работу дома на нормальные рельсы, и видеть наш дом таким, каким он, как минимум, должен быть, ну и таким, каким мы его, может быть, хотели бы видеть.

Кроме того, есть идеи сделать прозрачными финансовые потоки в доме. Потому что перед тем, как создавалось товарищество, некоторые жильцы были обеспокоены моей честностью и порядочностью, а покуда сейчас собственники меня поддерживают, я просто не имею права их обманывать, и мы думаем над тем, каким образом сделать систему платежей и финансовых потоков на нашем доме максимально прозрачными, чтобы любой собственник мог видеть, сколько денег пришло, сколько денег ушло, куда эти деньги ушли. Мы знаем, что уже есть такие управляющие компании, такие как «Лига ЖКХ», принцип работы которых основан на прозрачности финансовых потоков управляемых ими домов. Я считаю — это ориентир, и можно просто подумать о том, как у нас в доме организовать такую вот систему прозрачности денежных потоков.

— Скажите, какой совет вы могли бы дать тем, кто недоволен управлением хозяйством своего многоквартирного дома и хочет навести порядок?

— Берите и наводите порядок, это единственный совет. Вот тот, кто недоволен, тот, кто первый сказал, что недоволен — бери и наводи порядок. Начинай работать с управляющей компанией, для этого, в первую очередь, нужно создать совет дома. Но не тот совет дома, который будет прокладкой, а скорее даже аффилированным органом с управляющей компанией, а тот совет дома, который будет заинтересован в развитии дома. Это — в первую очередь, а после того, как создан совет дома, это уже достаточно сильный орган, который может принимать часть решений собственников. Он не может вести хозяйственную, финансовую деятельность, но он может формировать и обозначать общественное мнение, мнение жильцов дома перед управляющей компанией. Этот же совет дома может быть преобразован в товарищество собственников, но, конечно, в том случае, если там, действительно, человек, который является председателем совета дома, который заинтересован в жизни и развитии дома. Вот и все, надо брать и работать.

Прорабатывайте в первую очередь все шаги — от создания совета дома до передачи дома другой управляющей компании, либо до создания товарищества собственников жилья, либо собственников недвижимости.

Очень тщательно необходимо проработать соответствие ваших шагов требованиям законодательства. Как только ваши действия будут согласованы с нормативными документами, законодательными органами, у вас обязательно все получится.

Необходимо сформировать правильное виденье, подкрепить его законодательно и двигать, двигать, двигать и двигать, пока не будет достигнута цель.

— Большое спасибо за интервью, Александр.